Inquilino x proprietário: quais são os direitos e deveres na locação

No momento da locação é comum surgir algumas dúvidas de quais são as obrigações do locador (proprietário) e quais são os deveres do locatário (inquilino). Além disso, quais são as despesas que um e outro devem pagar.

Para que relação entre as partes seja tranquila e duradora, é preciso que cada uma entenda e cumpra exatamente as respectivas obrigações. Para isso, existe a Lei do Inquilinato que regulamenta o mercado de alugueis residências e comerciais no país.

A lei esclarece nos artigos 22 e 23 as obrigações do locador e locatário, o cumprimento dela favorece uma relação harmoniosa para ambos. Algumas dúvidas sempre surgem durante uma locação de imóvel, por exemplo: quem deve pagar a conta se for preciso pintar o prédio? O IPTU é obrigação do proprietário ou do inquilino pagar? Se for preciso trocar a parte elétrica do imóvel, quem deve arcar com a despesa? São essas e outras dúvidas que ajudaremos a esclarecer, a seguir.

Direitos e deveres do proprietário

Durante a vigência do contrato, o locador não pode pedir que o inquilino saia do imóvel sem motivo justo, devendo garantir ao locatário a utilização de seu imóvel. Também é da sua obrigação responder pelos defeitos que antecederam a atual locação e dos problemas estruturais do imóvel, que não foram causados por mau uso do inquilino.

O pagamento de taxas tributárias, impostos e seguros, podem ser de sua responsabilidade ou do inquilino, sendo que deve ser disposto no contrato de locação. A Lei do Inquilinato permite que essa cobrança seja repassada para o locatário.

O locador terá que pagar taxas administrativas imobiliárias e ainda as despesas extraordinárias de condomínio, previstas na Lei, como fundo de reserva e reformas no prédio. De acordo com artigo 23 da Lei do Inquilinato são despesas extraordinárias de condomínio:

Parágrafo Único- Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b) pinturas das fachadas, em penas, poços de areação e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c)obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d)indenizações trabalhistas e providenciarias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e)instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f)despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g)constituição de fundo de reserva.

Se o locatário solicitar, deve ser fornecido uma descrição do estado do imóvel, antes que efetive sua mudança. Por isso, é muito importante que seja feita a vistoria do imóvel.

É dever do proprietário sempre fornecer recibos de pagamento de aluguel, discriminando os valores e quais despesas se referem. Caso haja problemas com o inquilino, como falta de pagamento, deverá ser iniciada a ação de despejo.

Direitos e deveres do inquilino

O locatário deverá pagar o aluguel e os encargos da locação, legal e contratualmente exigíveis, no prazo estipulado. Caso contrário, saldar a dívida até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato.

O imóvel deve ser utilizado de acordo com a sua natureza e com o fim que se destina. Se ele foi alugado com fins comerciais, deve ser usado apenas para isto. Além de cuidar e zelar pelo imóvel como se fosse sua propriedade.

No término da locação, o imóvel deve ser devolvido no mesmo estado em que recebeu para morar. Se algum dano ou defeito que o imóvel sofrer for da responsabilidade do locador, deve ser informado imediatamente sobre o ocorrido.  Os danos causados pelo locatário, devem ser reparados e a despesa paga por ele mesmo.

Caso queira fazer qualquer modificação no imóvel na parte interna ou externa, é preciso que tenha o consentimento prévio e escrito do locador. O proprietário do imóvel ou a imobiliária tem o direito de fazer vistoria do imóvel mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que o mesmo seja visitado e examinado por terceiros.

Para quem mora em apartamento ou condomínio residencial, deve cumprir integralmente a convenção de condomínio e os seus regulamentos internos. Além de pagar as despesas ordinárias do condomínio. De acordo com o artigo 23 da Lei do Inquilinato, se entende as seguintes despesas:

Primeiro- Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

b)consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

c)limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

d)manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;

e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;

f)manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

g)pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

h)rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

i)reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

Segundo- O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.

Terceiro- No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.

Quem deve pagar os encargos da locação?

Quando se aluga um imóvel as obrigações financeiras do inquilino não se limitam apenas em pagar o valor do aluguel, pois abrangem também os encargos locatícios que são impostos, taxas e despesas condominiais, dependendo do tipo de imóvel. Todas essas taxas estão previstas na Lei do Inquilinato e podem ser cobradas.

Dentro dos encargos as principais taxas cobradas são o IPTU, condomínioágualuz e seguro incêndio. É muito importante ressaltar que esses encargos estão previstos em lei, mas a cobrança deles pode variar de imobiliária para imobiliária, depende da forma de como será realizado o contrato entre o inquilino e o proprietário do imóvel. Veja como é feita a cobrança de cada um deles.

IPTU

O Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) é um imposto brasileiro cobrado das pessoas que possuem uma propriedade imobiliária. A taxa é de responsabilidade do proprietário do imóvel, mas segundo a Lei do Inquilinato, o valor do imposto também pode ser cobrado do inquilino.

A lei autoriza a transferência do pagamento do imposto ao locatário, contato que isto seja previsto no seu contrato. A forma como o pagamento é realizado varia, o locatário pode pagar a guia à vista ou mensalmente, que seria o valor total dividido de doze vezes, junto ao seu aluguel.

Condomínio

É de responsabilidade do locatário as despesas ordinárias de condomínio, ou seja, de manutenção, como mencionado anteriormente. Visto que o inquilino mora no prédio e usufrui desses benefícios proporcionados pelo condomínio.

O pagamento do condomínio também está previsto na Lei do Inquilinato.

Água e Luz

A responsabilidade pelo pagamento da conta de luz e água é do locatário, porque ele que usufruir deste benefício morando no imóvel. Devendo zelar pelo pagamento das contas do imóvel, para que não gere prejuízos desnecessários para ele próprio.

Seguro Contra Incêndio

O seguro garantirá uma indenização, na hipótese da ocorrência de incêndio do imóvel locado. A Lei do Inquilinato admite que a cobrança do seguro possa ser repassada do locador para o locatário, mediante a estipulação de uma cláusula no contrato de locação.

A contratação do seguro serve para auxiliar o inquilino na sua obrigação legal e contratual de garantir a integridade do imóvel em casos de incêndio. O locatário é ocupante do imóvel e poderá ser considerado culpado, em determinadas situações específicas, pelo fato que ocasionou a destruição ou deterioração do imóvel locado, devendo arcar com o ressarcimento, ao locador, do valor equivalente ao patrimônio imobiliário destruído ou deteriorado.

Por fim, ressalta-se a importância do registro do contrato de locação no Cartório de Registro de Títulos e documentos para que ele produza efeitos perante terceiros. O objetivo desse registro é dar publicidade ao contrato.

Esses são os direitos e deveres do inquilino e proprietário regidos por lei. Lembrando que é muito importante ler todo o contrato de locação, pois eles podem variar de imobiliária para imobiliária.

Tem alguma dúvida? Deixa para a gente nos comentários.

 

 

Casa Grande Netimóveis

Da equipe de conteúdo da Casa Grande Netimóveis

8 thoughts to “Inquilino x proprietário: quais são os direitos e deveres na locação”

  1. A tubulação de internet e telefone está obstruída. Preciso de um pedreiro para fazer o processo se desobstrução do mesmo. Faz um mês que estou no apartamento. De quem é a responsabilidade de fazer e pagar por isso?

    1. Oi Edemi!

      Nesse caso, precisará ser avaliado juntamente com o proprietário, pois envolve uma série de fatores. Você acabou de se apropriar do imóvel? Se sim, esse pode ser um problema antigo do imóvel, por exemplo.

      Caso tenha tentando passar a fiação, será que a pessoa que executou o trabalho pode ter obstruído essa entrada? Para não ter margem de dúvidas, sugiro que acione o proprietário e/ou imobiliária para avaliarem a situação.

      Espero ter ajudado!

  2. Bom dia, sou inquilina e o prédio precisou fazer um reparo de emergência. Eu saí para trabalhar, deixei as chaves com zelador, cheguei em casa estava puro pó de tijolinho vermelho (até aí tudo bem, cheguei do trabalho e fui limpar). Minha dúvida é, esse transtorno já dura 3 semana que estou sem água na área de serviço para lavar roupas (tenho ido lavar roupa em casa de familiares, uma vergonha).
    Devo suportar isso, não cabe alguma indenização ou desconto?

    1. Oi Ana Paula,
      Infelizmente, não cabe nenhuma ação nesse momento. Como o prédio precisou passar por esta reforma urgente, agora é preciso concluir o serviço.

  3. Tenho uma sala localizada no último andar de um edifício comercial. Desde outubro/2017 o imóvel está desocupado porque o telhado do edifício está com danos estruturais causando goteiras, infiltrações e rachaduras no meu imóvel impossibilitam, assim, o seu aluguel. Ressalto que o imóvel estava alugado até outubro/2017. Ressalto que até a presente data a situação continua sem solução por parte do síndico/condomínio.
    Pergunta: tenho que continuar pagando a taxa de condomínio se não posso usufruir do imóvel?

    1. Olá Marco!
      Mesmo o imóvel estando inutilizável, é dever do inquilino e/ou proprietário o pagamento do condomínio. Sugiro que procure o sindico para verificar o andamento da obra e talvez, até um advogado para averiguar a questão junto ao condomínio.

  4. Olá, boa tarde! Tenho um imóvel e no contrato de locação, deveria ser passado para o nome do inquilino, taxa de condomínio, água, luz, gás… A taxa foi passada, o inquilino não pagou e bem o condomínio me informou da inadimplência. Não fizeram a cobrança do inquilino e sim, de mim, e se eu não pagasse em 3 dias teria meu único imóvel, financiado e único bem, penhorado. O condomínio agiu corretamente?

    1. Olá Simone!
      Neste caso, como todas as despesas estavam em nome do inquilino, ele é o responsável imediato. Sugiro que procure um advogado para auxiliar com essa ação do condomínio.

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