Inquilino x proprietário: quais são os direitos e deveres na locação

No momento da locação é comum surgir algumas dúvidas de quais são as obrigações do locador (proprietário) e quais são os deveres do locatário (inquilino). Além disso, quais são as despesas que um e outro devem pagar.

Para que relação entre as partes seja tranquila e duradora, é preciso que cada uma entenda e cumpra exatamente as respectivas obrigações. Para isso, existe a Lei do Inquilinato que regulamenta o mercado de alugueis residências e comerciais no país.

A lei esclarece nos artigos 22 e 23 as obrigações do locador e locatário, o cumprimento dela favorece uma relação harmoniosa para ambos. Algumas dúvidas sempre surgem durante uma locação de imóvel, por exemplo: quem deve pagar a conta se for preciso pintar o prédio? O IPTU é obrigação do proprietário ou do inquilino pagar? Se for preciso trocar a parte elétrica do imóvel, quem deve arcar com a despesa? São essas e outras dúvidas que ajudaremos a esclarecer, a seguir.

Direitos e deveres do proprietário

Durante a vigência do contrato, o locador não pode pedir que o inquilino saia do imóvel sem motivo justo, devendo garantir ao locatário a utilização de seu imóvel. Também é da sua obrigação responder pelos defeitos que antecederam a atual locação e dos problemas estruturais do imóvel, que não foram causados por mau uso do inquilino.

O pagamento de taxas tributárias, impostos e seguros, podem ser de sua responsabilidade ou do inquilino, sendo que deve ser disposto no contrato de locação. A Lei do Inquilinato permite que essa cobrança seja repassada para o locatário.

O locador terá que pagar taxas administrativas imobiliárias e ainda as despesas extraordinárias de condomínio, previstas na Lei, como fundo de reserva e reformas no prédio. De acordo com artigo 23 da Lei do Inquilinato são despesas extraordinárias de condomínio:

Parágrafo Único- Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b) pinturas das fachadas, em penas, poços de areação e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c)obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d)indenizações trabalhistas e providenciarias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e)instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f)despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g)constituição de fundo de reserva.

Se o locatário solicitar, deve ser fornecido uma descrição do estado do imóvel, antes que efetive sua mudança. Por isso, é muito importante que seja feita a vistoria do imóvel.

É dever do proprietário sempre fornecer recibos de pagamento de aluguel, discriminando os valores e quais despesas se referem. Caso haja problemas com o inquilino, como falta de pagamento, deverá ser iniciada a ação de despejo.

Direitos e deveres do inquilino

O locatário deverá pagar o aluguel e os encargos da locação, legal e contratualmente exigíveis, no prazo estipulado. Caso contrário, saldar a dívida até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato.

O imóvel deve ser utilizado de acordo com a sua natureza e com o fim que se destina. Se ele foi alugado com fins comerciais, deve ser usado apenas para isto. Além de cuidar e zelar pelo imóvel como se fosse sua propriedade.

No término da locação, o imóvel deve ser devolvido no mesmo estado em que recebeu para morar. Se algum dano ou defeito que o imóvel sofrer for da responsabilidade do locador, deve ser informado imediatamente sobre o ocorrido.  Os danos causados pelo locatário, devem ser reparados e a despesa paga por ele mesmo.

Caso queira fazer qualquer modificação no imóvel na parte interna ou externa, é preciso que tenha o consentimento prévio e escrito do locador. O proprietário do imóvel ou a imobiliária tem o direito de fazer vistoria do imóvel mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que o mesmo seja visitado e examinado por terceiros.

Para quem mora em apartamento ou condomínio residencial, deve cumprir integralmente a convenção de condomínio e os seus regulamentos internos. Além de pagar as despesas ordinárias do condomínio. De acordo com o artigo 23 da Lei do Inquilinato, se entende as seguintes despesas:

Primeiro- Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

b)consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

c)limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

d)manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;

e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;

f)manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

g)pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

h)rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

i)reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

Segundo- O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.

Terceiro- No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.

Quem deve pagar os encargos da locação?

Quando se aluga um imóvel as obrigações financeiras do inquilino não se limitam apenas em pagar o valor do aluguel, pois abrangem também os encargos locatícios que são impostos, taxas e despesas condominiais, dependendo do tipo de imóvel. Todas essas taxas estão previstas na Lei do Inquilinato e podem ser cobradas.

Dentro dos encargos as principais taxas cobradas são o IPTU, condomínioágualuz e seguro incêndio. É muito importante ressaltar que esses encargos estão previstos em lei, mas a cobrança deles pode variar de imobiliária para imobiliária, depende da forma de como será realizado o contrato entre o inquilino e o proprietário do imóvel. Veja como é feita a cobrança de cada um deles.

IPTU

O Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) é um imposto brasileiro cobrado das pessoas que possuem uma propriedade imobiliária. A taxa é de responsabilidade do proprietário do imóvel, mas segundo a Lei do Inquilinato, o valor do imposto também pode ser cobrado do inquilino.

A lei autoriza a transferência do pagamento do imposto ao locatário, contato que isto seja previsto no seu contrato. A forma como o pagamento é realizado varia, o locatário pode pagar a guia à vista ou mensalmente, que seria o valor total dividido de doze vezes, junto ao seu aluguel.

Condomínio

É de responsabilidade do locatário as despesas ordinárias de condomínio, ou seja, de manutenção, como mencionado anteriormente. Visto que o inquilino mora no prédio e usufrui desses benefícios proporcionados pelo condomínio.

O pagamento do condomínio também está previsto na Lei do Inquilinato.

Água e Luz

A responsabilidade pelo pagamento da conta de luz e água é do locatário, porque ele que usufruir deste benefício morando no imóvel. Devendo zelar pelo pagamento das contas do imóvel, para que não gere prejuízos desnecessários para ele próprio.

Seguro Contra Incêndio

O seguro garantirá uma indenização, na hipótese da ocorrência de incêndio do imóvel locado. A Lei do Inquilinato admite que a cobrança do seguro possa ser repassada do locador para o locatário, mediante a estipulação de uma cláusula no contrato de locação.

A contratação do seguro serve para auxiliar o inquilino na sua obrigação legal e contratual de garantir a integridade do imóvel em casos de incêndio. O locatário é ocupante do imóvel e poderá ser considerado culpado, em determinadas situações específicas, pelo fato que ocasionou a destruição ou deterioração do imóvel locado, devendo arcar com o ressarcimento, ao locador, do valor equivalente ao patrimônio imobiliário destruído ou deteriorado.

Por fim, ressalta-se a importância do registro do contrato de locação no Cartório de Registro de Títulos e documentos para que ele produza efeitos perante terceiros. O objetivo desse registro é dar publicidade ao contrato.

Esses são os direitos e deveres do inquilino e proprietário regidos por lei. Lembrando que é muito importante ler todo o contrato de locação, pois eles podem variar de imobiliária para imobiliária.

Tem alguma dúvida? Deixa para a gente nos comentários.

 

 

Casa Grande Netimóveis

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44 thoughts to “Inquilino x proprietário: quais são os direitos e deveres na locação”

  1. A tubulação de internet e telefone está obstruída. Preciso de um pedreiro para fazer o processo se desobstrução do mesmo. Faz um mês que estou no apartamento. De quem é a responsabilidade de fazer e pagar por isso?

    1. Oi Edemi!

      Nesse caso, precisará ser avaliado juntamente com o proprietário, pois envolve uma série de fatores. Você acabou de se apropriar do imóvel? Se sim, esse pode ser um problema antigo do imóvel, por exemplo.

      Caso tenha tentando passar a fiação, será que a pessoa que executou o trabalho pode ter obstruído essa entrada? Para não ter margem de dúvidas, sugiro que acione o proprietário e/ou imobiliária para avaliarem a situação.

      Espero ter ajudado!

  2. Bom dia, sou inquilina e o prédio precisou fazer um reparo de emergência. Eu saí para trabalhar, deixei as chaves com zelador, cheguei em casa estava puro pó de tijolinho vermelho (até aí tudo bem, cheguei do trabalho e fui limpar). Minha dúvida é, esse transtorno já dura 3 semana que estou sem água na área de serviço para lavar roupas (tenho ido lavar roupa em casa de familiares, uma vergonha).
    Devo suportar isso, não cabe alguma indenização ou desconto?

    1. Oi Ana Paula,
      Infelizmente, não cabe nenhuma ação nesse momento. Como o prédio precisou passar por esta reforma urgente, agora é preciso concluir o serviço.

  3. Tenho uma sala localizada no último andar de um edifício comercial. Desde outubro/2017 o imóvel está desocupado porque o telhado do edifício está com danos estruturais causando goteiras, infiltrações e rachaduras no meu imóvel impossibilitam, assim, o seu aluguel. Ressalto que o imóvel estava alugado até outubro/2017. Ressalto que até a presente data a situação continua sem solução por parte do síndico/condomínio.
    Pergunta: tenho que continuar pagando a taxa de condomínio se não posso usufruir do imóvel?

    1. Olá Marco!
      Mesmo o imóvel estando inutilizável, é dever do inquilino e/ou proprietário o pagamento do condomínio. Sugiro que procure o sindico para verificar o andamento da obra e talvez, até um advogado para averiguar a questão junto ao condomínio.

  4. Olá, boa tarde! Tenho um imóvel e no contrato de locação, deveria ser passado para o nome do inquilino, taxa de condomínio, água, luz, gás… A taxa foi passada, o inquilino não pagou e bem o condomínio me informou da inadimplência. Não fizeram a cobrança do inquilino e sim, de mim, e se eu não pagasse em 3 dias teria meu único imóvel, financiado e único bem, penhorado. O condomínio agiu corretamente?

    1. Olá Simone!
      Neste caso, como todas as despesas estavam em nome do inquilino, ele é o responsável imediato. Sugiro que procure um advogado para auxiliar com essa ação do condomínio.

  5. Olá. Na casa onde resido houve um vazamento de água pelo forró do teto devido a chuva. Neste vazamento a água caiu sobre meu notebook causando dano a ele. O dono do imóvel já havia sido avisado sobre esses vazamentos.
    A obrigação de comprar um Notebook novo é meu ou do proprietário?

  6. Boa tarde! Sou inquilina mudei para uma residência a 13 dias, o proprietário cobrou um valor de 80 reais para fazer o contrato, depois que o contrato foi feito e registrado no cartório, ele avisou que teria que pagar pelo contrato que o advogado do mesmo havia feito.Gostaria de saber se o locatário e obrigado a pagar pelo contrato?

  7. Olá! Aluguel um apto e depois de uns 6 meses a Chave tetra deu problema e não tem como mais usá-la. Quem é responsável por trocar a peça, Inquilino ou proprietário do imóvel? De acordo com o CHaveiro, a chave era mt antiga e por isso deu problema.

  8. Boa noite!
    Aluguei meu apartamento que fica dentro de um condomínio. Porem os inquilinos brigam ao ponto dos condomínios vizinhos chamarem a polícia… como pertubam em excesso gostaria de saber se tem como eu exigir o despejo deles..

    Fico no aguardo!

  9. Se o proprietário disponibiliza os móveis na locação, tipo armários e guarda roupa, de quem é o custo desta manutenção, proprietário ou inquilino?

  10. SOU INQUILINA , E O PROPRIETÁRIO NAO PAGOU O CONDOMÍNIO E TODO MES PAGO , O QUE DEVO FAZER? ENTRAR EM ACORDO COM O DONO PARA DIMINUIR O ALUGUEL ENQUANTO ELE RESOLVE ESSA INADIMPLÊNCIA?

  11. Boa tarde, gostaria de saber, estou vendo um imóvel para locar, e a imobiliária está jnformando que o mesmo tem taxas, e dentro dessas taxas, uma é a água, por ser de uso do locatário, não teria que ser separado a conta e não fico como taxa? Eles podem cobrar na taxa do aluguel? Att.

  12. Olá.
    Aluguei um apartamento e poucos dias depois de entrar para morar, o edifício entrou em obras que já duram mais de 10 meses, sem previsão de término.
    Estamos proibidos de utilizar a área comum do edifício, pela qual eu pago na taxa de condomínio. Tenho filhos e escolhi esse prédio TB por conta da área de lazer.
    Como não posso sair de dentro do apartamento, estou me mudando, porém a cláusula de isenção é de 18 meses (estamos em julho, completa o prazo em março).
    Há alguma chance de eu conseguir isenção da multa já que não posso utilizar os serviços pelos quais estou pagando?
    Obrigada

  13. Sou inquilina de uma casa de vila. A proprietária agora não quer que eu coloque vasinhos de planta na calçada da casa em frente à casa. Mas não tem nada disso no contrato. Tenho que obedecer?

  14. Bom dia a imobiliária quer me cobrar uma taxa de vistoria para entrar na casa.Soube que é de responsabilidade do dono do imóvel .Quero saber se na lei do inquilinato tem artigo que me protege

  15. Boa tarde, me mudei para um condomínio a 4 meses, eles não tem CNPJ ainda, vão abrir, cobraram um valor de cada um, mas eu alugo a apartamento, eu tenho que pagar ou é o Proprietário?

  16. Olá tenho uma dúvida. Verifiquei que a proprietária recebe um desconto caso pague o condomínio até o dia 7. Porém a imobiliária não está me repassando esse desconto. Isso é certo? Na pratica sem o desconto acabo pagando até mais do que foi efetivamente pago pela proprietária. Ex: Esse mês a proprietária pagou R$ 621,03 com o desconto. Pra mim foi repassado no boleto do aluguel o valor de R$ 629,32 que é a soma da taxa do condomínio mais a água sem o desconto.

  17. Bom dia
    alugo um imovel para fins comerciais e fui roubada duas vezes nesta semana. Informei a proprietária que me disse q não pode fazer nada e que se eu quisesse colocar por exemplo uma cerca elétrica de segurança eu deveria arcar pois é considerada uma benfeitoria , está certo isso? Alguem poderia me ajudar por favor.
    Obrigada

  18. Olá. Alugo há um ano uma casa nos fundos da casa da proprietária. Uso sua garagem como passagem para acessar a porta de meu quintal. Agora, com a moda do Airbnb, ela simplesmente me informou que vai fechar meu acesso pelo quintal, onde fará uma garagem para o carro do filho, e que eu passarei a ter que entrar por sua sala para acessar minha casa. Isso pode?
    Posso exigir que ela aguarde os dois anos que faltam para terminar meu contrato para então eu sair e ela fazerr o qie bem entender?
    Posso exigir que ela me comunique o inicio da reforma com antecedência (de quanto tempo?) e a devolução de meu pré-depósito, ja que a alteração não esta prevista em contrato?
    Essa alteração afeta diretamente minha liberdade de utilização do imóvel com as condições iniciais propostas e não me interesso em co-habitar com ela no mesmo imóvel (o que o fato de eu ter que entrar por sua sala parece indicar).
    Quais são os meus direitos neste caso?
    Obrigado!

  19. Boa tarde,
    gostaria de saber o que o inquilino pode fazer se paga ao locador/proprietário as taxas de condomínio em dia e o mesmo não faz os pagamentos ao condomínio? O inquilino pode pedir a quebra do contrato?
    Pergunto isto pois estou há 1 mês em um apartamento alugado e soube por acaso que o locador há anos não paga a taxa condominial, inclusive do mês que eu já paguei. Ao conversar com o síndico, ele me avisou que há 2 processos contra o proprietário por falta de pagamento e que o apartamento corre o risco de ser penhorado. E o locador se recusa a fornecer recibo de pagamento.

  20. Eu alugei um apartamento em um predio bem antigo de 50 anos. Após do primer mês, o condominio começou a passar gastos que eu entendo extraordinarios (pois nao sao normales ou ordinários, nem sao gastos conhecidos no ato da sinatura do contrato -o que deixaria ao lacatario em uma situaçao de indefensao, pois asinaria ter que pagar unas despesas que nao sao conhecidos nesse ato-.

    Agora como o predio é tao antigo, tao comenzando a cair coisas e pintando todas as paredes externas do edificio, sem dúvidas melhorando as condiçoes desse edificio antigo que eu alugei, mais agora, supostamente segundo a lei, com meu dinheiro o dono do apartamento está se lucrando com uma vivienda melhor e mais valorada. Nao deveria entao o dono ser obligado ao pago dessa coisas que soponem a melhora (e nao manutençao) do seu inmóvel?.

    Obrigado. Descolpen os erros nao tenho teclado português.,

  21. Bom dia. Alugo um apartamento há 8 meses. É um predio de 2 andares com 4 aptos. Não possui síndico nem porteiro e o zelador comparece a unidade 2 vezes na semana. Duas das quatro unidades estão desalugadas. Considerando que a unidade fica muitas horas sem ninguém e não temos portaria ou sistema de alarme me sinto desprotegida. Tenho o direito de obrigar o proprietário a arcar com o sistema de segurança?

  22. Srs boa noite
    tenho um apartamento alugado, pago o condomínio bem como IPTU, isto esta no contrato de locação,
    o inquilino e casado, tem 3 filhos, ele e a esposa estão desempregados,
    ele esta me devendo 3 meses de aluguel, um mês de energia elétrica (CPFL) atrasado,
    hoje fui informado pelo sindico, q vem ocorrendo reclamações por parte dos moradores de brigas contantes entre o casal e que ate a policia ja foi chamada, os moradores vem cobrando do sindico para que eu seja notificado bem como seja aplicado uma multa sobre mim que equivale a 5 x o valor do condominio
    solicitei ao sindico que me informe as datas dos últimos 6 meses destas ocorrências, com e sem presença da policia, (se possível detalhado/foto/gravaçao/testemunha/filmagem/etc)
    gostaria que eles deixem o apartamento para evitar problemas futuros
    poderiam por favor me ajudar, como devo proceder para resolver esta pendencia de forma rápida e segura

  23. Por favor preciso de uma resposta urgente. Meu inquilino está no apart. A 1 ano e 2 meses e agora ele me cobrou a taxa da caixinha do prédio que ele pagou mas disse que issi seria obrigação do proprietário. E agora me deu um valir de 12oo.oo pra acertar com ele. E cada um me fala uma cousa diferente.por favor me ajude.se puder me ligar a cobrar mesmo eu agradeço16 992212418

    1. Olá Eliana,

      A responsabilidade do Locador é a taxa extra para fundo de reserva ou para reformas que possam ser feitas nas áreas comuns do prédio.

      Espero ter ajudado com a sua dúvida, qualquer coisa pode contar conosco.

      Um abraço,

      Selma Barbosa.

  24. Olá gostaria de sabe pois meu inquilino pintou o apartamento dele sem me comunicar. É agora tá dizendo que vai desconta o dinheiro da tinta do valor do aluguel . Isso está certo?

    1. Olá Bruna, tudo bem?

      No caso de pintura ou reforma do imóvel é necessário que o locatário converse previamente com o locador, para que ambos possam chegar a um acordo.

      Espero ter ajudado com a sua dúvida, qualquer coisa pode contar conosco.

      Um abraço,

      Selma Barbosa.

  25. Caso seja previsto no contrato de locação a obrigatoriedade da contratação de seguro contra incêndio pelo locatário, mas o locador já tenha o imóvel segurado e simplesmente repasse o custo para o locatário pagar. Em caso de sinistro, é possível ao locatário cobrar reembolso das suas despesas, como hotel, por exemplo?

    1. Olá Alexandre, tudo bem?
      Depende se esta clausula está no contrato do seguro, pois quando é feito através da imobiliária o locador pode solicitar que o seguro cubra a perda do valor do aluguel e se responsabilize pelos gastos de hospedagem do locatário, já no caso do seguro feito de forma particular, tudo irá depender se o locatário solicitou a inclusão desse item em contrato.

      Espero ter ajudado com a sua dúvida, qualquer coisa pode contar conosco.

      Um abraço,

      Selma Barbosa.

  26. Olá boa noite, quando há quebra de contrato de locação por parte do proprietário tem que pagar as taxas administrativas referente aos meses restantes do contrato ? A multa contratual é paga integralmente ou proporcional ao inquilino? Desde já obrigada!

    1. Olá Lais, tudo bem?
      A taxa administrativa tem duração até o término do contrato, por esse motivo é necessário pagá-las e o cálculo da multa rescisória é proporcional ao restante do contrato.

      Espero ter ajudado com a sua dúvida, qualquer coisa pode contar conosco.

      Um abraço,

      Selma Barbosa.

    1. Olá Luci, tudo bem?

      a pintura externa é responsabilidade do Locador manter, salvo quando houver alguma avaria durante a locação.

      Espero ter ajudado com a sua dúvida, qualquer coisa pode contar conosco.

      Um abraço,

      Selma Barbosa.

  27. Olá!
    Em uma avenida com 5 casas (incluindo a da senhoria e de sua mãe ),qual o valor da taxa de água para cada casa?
    Obs:Possui bomba e poço,então normalmente não há falta d’água.

    1. Olá Alice,

      sugerimos que você consulte a empresa responsável pela distribuição de água em sua região.

      Abraços,

      Pâmela

    1. Olá Fernanda,

      me desculpe, mas acho que não entendi bem a sua pergunta, mas o habite-se é para transação de venda da casa, dessa forma não pode ser cobrado no aluguel.

      Abraços

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